Bebauungsplan Wohnpark Glebitzsch

TEIL B - Textliche Festsetzungen

1. Planungsrechtliche Festsetzungen

1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB)

a) Es handelt sich um ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO.

b) Zulässig sind Wohngebäude; die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden; Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe; Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke nach § 4 (2) 1,2 und 3 BauNVO.

c) Ausnahmsweise zulässig sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes; sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen nach § 4 (3) 1,2 und 3 BauNVO.

d) Nicht zulässig sind
1. Gartenbaubetriebe
2. Tankstellen

Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB die Art der baulichen Nutzung fest. In Anknüpfung an die umgehende Nutzungsstruktur und entsprechend der Lage wird das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.

1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO)

WA I - Allgemeines Wohngebiet (WA)

a) Die Grundflächenzahl ist auf 0,4 festgesetzt.

b) Die Geschoßflächenzahl ist auf ein Höchstmaß von 0,8 beschränkt.

c) Die Zahl der Vollgeschosse beträgt maximal zwei.

d) Festsetzung der Firsthöhe und Traufhöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO)
Festsetzung der Traufhöhe: max. 6,50 m
Festsetzung der Firsthöhe: max. 9,00 m
Bei Errichtung von Flachdächern (bis 20° Dachneigung) beträgt die max. Firsthöhe 7,00 m. Die Trauf- und Firsthöhe wird gemessen von OK Straße. Die Traufhöhe wird gemessen bis zum Schnittpunkt Außenwand/ Dachhaut. Bebauungsplan Wohnpark Glebitzsch, OT Glebitzsch, Stadt Sandersdorf-Brehna; textliche Festsetzungen Ingenieurbüro Ladde-Hobus 2

WA II - Allgemeines Wohngebiet (WA)

e) Die Grundflächenzahl ist auf 0,4 festgesetzt.

f) Die Geschoßflächenzahl ist auf ein Höchstmaß von 0,8 beschränkt.

g) Die Zahl der Vollgeschosse beträgt maximal zwei.

h) Festsetzung der Firsthöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO)
Festsetzung der Firsthöhe: max. 12,00 m
Die Firsthöhe wird gemessen von OK Straße.

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschoßflächenzahl (GFZ) gemäß Planeintrag mit 0,4 und 0,8 jeweils als Höchstgrenze festgesetzt. Diese Festsetzungen sollen eine optimale Bebauung der neuen Grundstücke sowie den Anteil der versiegelbaren Fläche im Plangebiet regeln. Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse wird auf zwei Vollgeschosse festgelegt. Dies geschieht in Anlehnung an die umliegende Bebauung. Zur Eingliederung des neuen Wohngebietes in die vorhandene Bebauung wird zur Wahrung des Stadtbildes unterteilt in WA I und WA II die Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Zudem soll mit der Festsetzung der Höhen vermieden werden, dass die Errichtung von 2 Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss (mind. 2/3 der Grundfläche mit einer lichten Höhe von mind. 2,30 m) erfolgt. Als Flachdach werden geneigte Dächer mit einer Dachneigung von bis zu 20 Grad festgesetzt (Neigung der Dachkonstruktion gegen die Waagerechte). Als einheitlicher Bezugspunkt wird die Oberkante der neu zu errichtenden Straße festgelegt. Im WA II sollen Mehrfamilienhäuser errichtet werden können.

1.3 Bauweise, Baugrenzen, Baulinien (§ 9 (1) 1 BauGB in Verbindung mit § 22 und § 23 BauNVO)

Es wird eine offene Bauweise (“o“) festgesetzt (§ 22 (2) BauNVO).

Nur Einzelhäuser sind zulässig.

Mit dieser Festsetzung soll die beabsichtigte Planung eines attraktiven Wohngebietes gesichert werden.

1.4 Anschluss an Verkehrsflächen (§ 9 (1) 11 BauGB)

Einfriedungen dürfen als geschnittene bzw. frei wachsende Hecken in Kombination mit Maschendraht oder weitmaschiger Stabmattenzäune oder als Zäune mit offener Lattung und hinterpflanzten Hecken bis zu einer Höhe von 1,00m zu öffentlichen Flächen ausgebildet werden.

Um die Sichtbeziehungen im Bereich der Ein- und Ausfahrten zu den öffentlichen Verkehrswegen nicht zu sehr einzuschränken und zu behindern, wird eine maximale Höhe von Einfriedungen zu öffentlichen Flächen von 1,00m festgesetzt.

1.5 Flächen für Nebenanlagen sowie Stellplätze und Garagen (§ 9 (1) 4 BauGB)

a) Pro Wohneinheit werden zwei Stellplätze als Mindestanforderung festgesetzt.

b) Im Plangebiet sind aufgrund § 12 Abs. 6 BauNVO und § 23 Abs. 5 BauNVO Garagen, Carports und Nebenanlagen im Sinne § 14 Abs. 1 BauNVO nicht zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der vorderen Baugrenze zulässig. Unberührt von dieser Festsetzung bleiben Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO sowie Einfriedungen, Stützmauern i.V.m. der Zufahrt zu Tiefgaragen und Werbeanlagen an der Stätte der Leistung. Um eine Beeinträchtigung im öffentlichen Straßenraum auszuschließen und eine ausreichende Anzahl an Parkmöglichkeiten zur Verfügung zu haben, werden Festsetzungen über die Errichtung von Stellplätzen geregelt.

1.6 Private Grünflächen (§ 9 (1) 15, 25 BauGB)

Die Flächen auf den privaten Grundstücken, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegen und nicht für die Schaffung von Stellplätzen, Zufahrtswegen oder Freilagerplätzen (z.B. für die Lagerung von Kaminholz für private Zwecke) benötigt werden, sind als Grünflächen anzulegen und dauerhaft zu erhalten und pflegen.

Der Bebauungsplan soll Regelungen treffen die geeignet sind, den Versiegelungsgrad auf das unvermeidliche Maß zu reduzieren.

Für die privaten Vorgartenflächen ist das Anlegen von Schotterflächen nicht zulässig. Die privaten Vorgartenflächen der einzelnen Baugrundstücke sind zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft mit Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zu bepflanzen. Eine Versiegelung von Vorgärten mit Schotter- und Steingärten ist unzulässig.

1.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 (1) 20 BauGB)

Für die Dachentwässerung ist so weit wie möglich eine natürliche Versickerung auf dem Grundstück zu gewährleisten (z.B. Grabensystem, naturnahes Rückhaltebecken, Sammlung in Zisternen zur Wiederverwendung bei der Bewässerung von Freiflächen). Eine Vernässung des Grundstückes ist durch geeignete Zusatzmaßnahmen zu verhindern.

1.8 Grünordnerische Festsetzungen

Maßnahme M 1 - Kleinkronige und hochstämmige Bäume (1 Baum je Grundstück)

Arten:

Säuleneichen Quercus robur fastigata
Kugelahorn Acer platanoides Globosum
Rotdorn Crataegus laevigata „Paul Scarlet“
Kugelesche Fraxinus excelsior Globosum
Kugel-, Steppenkirsche Prunus frutticosus nana
Apfel Malus in Sorten
Obstbäume

Pflanzabstand: 10 m,
Pflanzgröße: HS 3xv. mB STU 14-16

Maßnahme M 2 – Ersatz von Fortpflanzungs- und Ruhrstätten

Zum Ausgleich der infolge des geplanten Abrisses der Gebäude und dem damit verbunden Wegfall von Fledermausquartieren sowie von Nistmöglichkeiten für Gebäudebrüter empfehlen wir die Ausbringung von 4 Fledermausflachkästen sowie von 2 Stück Halbhöhlennistkästen. Für die Beseitigung des Gehölzbestandes wir die Ausbringung von 2 Nistkästen mit 32mm großen Eingangslöchern empfohlen. Der Standort der Fledermausflachkästen, der Halbhöhlennistkästen und der Nistkästen erfolgt auf der öffentlichen Grünfläche im Plangebiet.