Zscherndorf Bebauungsplan "Erweiterung Wohnpark Am See"

Präambel

Aufgrund des § 10 (1) des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBI. S. 3634), in der zur Zeit gültigen Fassung wird nach Beschlussfassung durch den Stadtrat der Stadt Sandersdorf-Brehna vom 13.07.2022, folgende Satzung über den Bebauungsplan der lnnenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark Am See_202 1"; OT Zscherndorf für das Gebiet des Geltungsbereiches, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) sowie den nebenstehenden textlichen Festsetzungen (Teil B) erlassen:

Teil A: Planzeichnung Maßstab 1: 1.000
Teil B: Textliche Festsetzungen

Verfahrensvermerke:

1. Aufgestellt aufgrund des Beschlusses des Stadtrates der Stadt Sandersdorf-Brehna zur Aufstellung des Änderungsbebauungsplan als Bebauungsplans der Innenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark am See_2021"; OT Zscherndorf der Stadt Sandersdorf- Brehna vom 17.02.2021. Gem. § 13a (3) Nr. 2 BauGB wurde die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist im Amtsblatt "Der Lindenstein" der Stadt Sandersdorf-Brehna Nr. 06/2021 am 26.03.2021 erfolgt.

2. Der Entwurf des Bebauungsplanes wurde ausgearbeitet von:

Büro für Stadtplanung GbR Dr. Ing. W. Schwerdt
Humperdinckstraße 16
06844 Dessau-Roßlau

3. Der Stadtrat der Stadt Sandersdorf-Brehna hat am 29.09.2021 dem Entvvurf des Bebauungsplanes der Innenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark am See_2021"; OT Zscherndorf und der dazugehörigen Begründung  zugestimmt und die öffentliche Auslegung gem. § 3 12) BauGB i. V. m. § 4 (2) BauGB beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung des Auslegungsbeschlusses ist im Amtsblatt "Der Lindenstein" der Stadt Sandersdorf-Brehna Nr. 20/2021 am 22.10.2021 erfolgt.

4. Der Entwurf des Bebauungsplanes der lnnenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark am See_2021"; OT Zscherndorf, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B} sowie Begründung, hat in der Zeit vom 01.11.2021 bis zum 03.12.2021 während der Dienstzeiten gern. § 3 (2) BauGB i. V. m. § 4 (2) BauGB öffentlich ausgelegen. Die öffentliche Auslegung ist mit dem Hinweis. dass Anregungen während der Auslegungsfrist von jedermann vorgebracht werden können, im Amtsblatt "Der Lindenstein" der Stadt Sandersdorf-Brehna Nr. 20/2021 vom 22.10.2021 ortsüblich bekanntgemacht worden. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie Nachbargemeinden sind mit Schreiben vom 28.10.2021 von der öffentlichen Auslegung unterrichtet und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden.

5. Der Stadtrat der Stadt Sandersdorf-Brehna hat die vorgebrachten Stellungnahmen gern. § 1 (7) BauGB der Öffentlichkeit sowie die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden am 13.07.2022 geprüft. Das Ergebnis ist mitgeteilt worden.

6. Der Entwurf des Bebauungsplanes der lnnenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark am See_2021": OT Zscherndorf, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B), wurde am 13.07.2022 vom Stadtrat der Stadt Sandersdorf-Brehna als Satzung (§ 10 (1) BauGB) beschlossen. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde mit Beschluss des Stadtrates vom 13.07.2022 gebilligt.

7. Die Bebauungsplansatzung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung, zugleich Erweiterung "Erweiterung Wohnpark am See_2021"; OT Zscherndorf, beschlossen durch den Stadtrat der Stadt Sandersdorf-Brehna am 13.07.2022, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B), wird hiermit ausgefertigt.

8. Die Stelle, bei der der Plan und die dazugehörige Begründung gem. § 10a (1) BauGB auf Dauer von jedermann eingesehen werden kann und über den Inhalt Auskunft zu erhalten ist, ist im Amtsblatt "Der Lindenstein" der Stadt Sandersdorf-Brehna Nr. 14/2022 am 22.07.2022 gem. § 10 (3) BauGB ortsüblich bekannt gemacht worden. Der in Kraft getretene Bebauungsplan mit Begründung ist gem. § 10 a (2) BauGB auf Dauer auch für jedermann auf der Internetseite der Stadt Sandersdorf-Brehna einsehbar. In der Bekanntmachung ist ein Hinweis auf § 214 BauGB i. V. m. § 215 BauGB erfolgt.
Die Satzung ist am 22.07.2022 Kraft getreten. 

TEIL A  - Planzeichnungserklärung (Plan ZV)

TEIL B - Textliche Festsetzungen

I. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (BauGB, BauNVO)

Art und Maß der baulichen Anlagen

1. Die in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 - WA 2 gem. § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gem.§ 1 (6) BauNVO nicht zulässig, hiervon ausgenommen sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe.

2. Die im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 gern. § 4 [3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gem.§ 1 (6) BauNVO nicht zulässig, hiervon ausgenommen sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen.

3. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind die, der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlogen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gem. § 4 (2) Nr. 2 und 3 BauNVO gem.§ 1 (5) BauNVO nicht zulässig.

4. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 (3) BauNVO nicht zulässig. Hiervon ausgenommen sind sonstige, nicht störende Gewerbebetriebe gem. § 4 (3) Nr. 2 BauNVO einschließlich Ferienwohnungen gem. § 13a Satz 1 BauNVO, welche mit untergeordneter Bedeutung i. S. d. Hauptgebäudenutzung in Wohngebäuden gem. § 4 (2) Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig sind.

5. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2, WA 4 und WA 5 ist gem. § 19 (4) Satz 3 BauNVO i. V. m. § 19 (4) Satz 2, 1. HS BauNVO die Überschreitung der festgesetzten GRZ durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen bis zu einer GRZ-Obergrenze von 0,5 zulässig.

6. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 ist im Bereich des 2. Geschosses 2/3 der Grundfläche des 1. Geschosses (oberhalb 1. Geschoss) überbaubar zulässig.

Bauweise, Baugrenzen

7. Im Rahmen der offenen Bauweise sind abweichend von § 22 (2) Satz 2 BauNVO in den Allgemeinen Wohngebieten WA, zugewandt zu der als Haupterschließung zugeordneten Verkehrsfläche, nur Gebäudelängen von Hauptgebäuden bis zu 17,00 m zulässig.

8. Die Baugrenzen dürfen im Bereich von Treppenhausvorbauten,  Hauszugangsvordächem, Außentreppen, Erkern, Loggien, Balkonen sowie Terrassen gem. § 23 (3) BauNVO um bis zu 1,50 m überschritten werden.

Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen

9. Gemäß § 12 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass im gesamten Plangeltungsbereich pro Wohneinheit zwei erforderliche Stellplätze auf dem jeweiligen Baugrundstück herzustellen sind.

10. Gemäß § 23 (5) BauNVO sind überdachte Stellplätze (Carports) und Garagen gem. § 12 (6) BauNVO im gesamten Plangeltungsbereich nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Im Bereich zwischen überbaubaren Grundstücksflächen und der Begrenzung der den Baugrundstücken zugeordneten Verkehrsfläche bzw. Begrenzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist je Baugrundstück die Anlage von bis zu 2 Stellplätzen sowie die Einordnung eines Stellplatzes für Hausmüll- und Wertstoffbehälter als Nebenanlage zulässig.

11. Stellplätze, einschließlich ihrer Zufahrten, sind gem. § 9 (1) Nr. 20 BauGB nur mit versickerungsfähiger Oberfläche zulässig.

12. Die Herstellung von PKW-Stellplätzen/Garagen als Hauptzweck der Grundstücksnutzung ist im Allgemeinen Wohngebiet WA 6 innerhalb der Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftsgaragen/Gemeinschaftsstellplätzen der Wohnbebauung Drosselweg 7-25 zugeordnet zulässig.

13. Nebenanlagen gem. § 14 (1) BauNVO sind in den Allgemeinen Wohngebiete WA innerhalb des Bereiches zwischen überbaubaren Grundstücksflächen und der Begrenzung der den Baugrundstücken zugeordneten Verkehrsfläche bzw. Begrenzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht zulässig. Die textliche Festsetzung Ziff. 10, Satz 2 bleibt unberührt.

14. Ein Hervortreten von Nebenanlagen sowie von überdachten Stellplätzen oder Garagen vor die den öffentlichen  Verkehrsflächen zugewandten Fassadenfluchten der Hauptgebäude ist nicht zulässig. Fassadenfluchten der Hauptgebäude gelten bei einem Winkel < 90° zu den öffentlichen Verkehrsflächen als diesen zugewandt.

15. Nebenanlagen gem. § 14 (2) BauNVO sind im gesamten Plangeltungsbereich, mit Ausnahme von Fotovoltaikanlagen zulässig. Anlagen für erneuerbare Energien i. S. § 14 (2) Satz 2 BauNVO als Fotovoltaik- und Solarthermieanlagen sind ausschließlich im Bereich von Dachflächen und Fassaden zulässig. Die Errichtung von Windkraftanlagen i. S. des § 14 (2) Satz 2 BauNVO ist unzulässig.

Flächen für Aufschüttungen

16. Im Bereich der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung "Grünzug" sind gem. § 9 (1) Nr. 17 BauGB im gekennzeichneten Bereich Aufschüttungen zur Profilierung eines Sichtschulzwalles oberhalb der natürlich gewachsenen Geländeoberfläche, bis zur Höhe von 2,0 m über Bezugspunkt zulässig. Der Bezugspunkt wird mit der Höhenlage in Fahrbahnmitte der Lieselotte-Rückert-Straße festgesetzt. Die Abdeckung des Sichtschutzwalls ist durchgängig mit mindestens 50 cm Mutterbodenauflage durchzuführen. Die Integration von Böschungsverläufen ab OK Aufschüttung bis auf Höhe Normalgelände in die angrenzenden Flächen der Baugebiete ist zulässig.

Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

17. Im Bereich der nicht überbaubaren Grundstückflächen der Allgemeinen Wohngebiete WA ist gem. § 23 (5) BauNVO i. V. m. § 9 (1) Nr. 25 a) BauGB die Nutzung als Hausgärten mit Zier- und Nutzflächen zu lässig. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind als Grünflächen gärtnerisch zu gestalten. Im Bereich der Grundstücksfreiflächen zwischen Hauptgebäudefassade und der Begrenzung der den Baugrundstücken zugeordneten Verkehrsflächen bzw. Begrenzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung [Vorgartenzone) ist das Anpflanzen von Nadelbäumen und sonstigen Koniferen sowie die Anlage von Schotterflächen unzulässig.

18. Anfallendes Niederschlagswasser ist vor Ort zu versickern.

19. Auf den privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung "Grünzug" ist durch gezielte Pflegemaßnahmen dauerhaft der Charakter einer durchgängigen Grünstruktur mit freiwachsenden Gehölzen sowie Saumzonen mit Gras- und Staudenfluren zu entwickeln und zu erhalten. Vorhandene Dominanzbestände und standortfremder Gehölzaufwuchs ist zu beseitigen. Bestandslücken sind mit Strauch-Baumgruppen zu ergänzen. Dies gilt auch dann, wenn auf den privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung "Grünzug" anteilig ein Sichtschutzwall errichtet wird. Vitale Bestandsgehölze standortgerechter Arten. vorzugsweise ältere Einzelbäume, sind zu erhalten. Die Pflege der Saumzone soll extensiv mit ein- bis zweischüriger Mahd erfolgen.

20. Zur Berücksichtigung der Brutzeiten von Vögeln hat die Durchführung von Baumaßnahmen außerhalb der Brutzeit, also nicht vom 01.03. bis 15.08. eines jeden Jahres zu erfolgen. Baufeldvorbereitende Maßnahmen wie die Fällung von Bäumen und Gebüschrodungen sind nur im Zeitraum vom 01.09. bis 28.02. des Folgejahres durchzuführen.

Hinweise
Abweichend von der textlichen Festsetzung Ziff. 20 können Baumaßnahmen während der Bauzeit beginnen, wenn dies durch eine vorhergehende artenschutzfachliche Untersuchung des Baugrundstückes und mit ökologischer Bauüberwachung abgesichert wird. Vor der Brutzeit begonnene Baumaßnahmen können in die Brutzeit hineinreichend fortgeführt werden, wenn keine größere Unterbrechung (mehr als eine Woche) entsteht. Das Vorgehen ist mit der zuständigen Naturschutzbehörde abzustimmen.

Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

21. Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA sind lineare Gehölzanpflanzungen (Typ Strauch-Baum-Hecke, überwiegend heimischer Arten gem. Artenliste mit einer Breite von 3.00 m neu anzulegen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die Umsetzung der Heckenpflanzungen hat spätestens eine Pflanzperiode nach Aufnahme der bestimmungsgemäßen Grundstücksnutzung durch den Bauherrn bzw. Grundstückseigentümer zu erfolgen.

22. Die zu pflanzenden Gehölze sind in ihrer Vitalität dauerhaft zu erhalten und zu pflegen, abgängige Exemplare sind durch gleichartige gem. Artenlisten zu ersetzen.

Externe Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Auf der externen Fläche (Flurstücke 1148 und tlw. 1314 der Flur 1 in der  Gemarkung Zschemdorf) ist die vorhandene Vegetation durch Offenhalten (Mahd alle 2 Jahre) und Neuanpflanzungen heimischer Gehölze als Umgrenzung wie folgt aufzuwerten sowie langfristig von aufkommendem Gehölzaufwuchs freizuhalten:

Auf einer Fläche von insgesamt 850 m2 ist eine Strauch-Hecke anzulegen und zu erholten. Die Anpflanzung hat in einem Pflanzverband von 2 m x 2 m zu erfolgen. Dabei sind standortgerechte, heimische Gehölze entsprechend der Gehölz- und Pflanzliste anzupflanzen.

Auf einer Fläche von 600 m2 ist im westlichen Anschluss zur Wohnbebauung am Drosselweg eine mindestens 3-zeilige Strauch-Baum-Hecke anzulegen und zu erhalten. Die Anpflanzung soll im versetzten Stand mit Abständen von 0,75 m bis 1,5 m erfolgen.

Die Hecken sind als orientierend abgrenzende Randmarkierung der zu mähenden Fläche (Offenlandfläche) anzulegen.

Die Krautschicht und der verbleibende Freiraum (2.492 m2) sind durch Extensiv-Mahd (alle 2 Jahre) dauerhaft offen zu halten.

Die Ruderalflur/blütenreiche Extensiv-Wiese darf max. 5 - 8 Einzelgebüsche/pro 1.000 m2 enthalten. Darüber hinaus aufkommende Gehölze sind im 2-jährigen Mahd-Intervall mit Wurzelstock zu roden.

Die Mahd ist vor dem 24.04. und nach dem 01.08. eines jeden Jahres durchzuführen, dabei darf die Schnitthöhe nicht tiefer als 8 cm sein.

Die externe Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme ist gem. Kapitel 6.6.2 der Bebauungsplanbegründung in lagekonkreter Zuordnung durch einen städtebaulichen Vertrag rechtlich zu sichern.

Artenliste

Einzelbäume, Baumreihen
Acer campestre - Feldahorn
Quercus robur fastigata - Säuleneiche
Quercus robur pur - Stieleiche
Tilia cordota - Winterlinde

Hecken, Gehölzgruppen, Slräucher
Acer campestre - Feldahorn
Amelanchier ovalis -Felsenbirne
Carpinus betulus - Hainbuche
Cornus mas - Kornelkirsche
Cornus sanguinea - Blutroter Hartriegel
Crataegus monogyyna - Weißdorn
Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen
Ligustrum vulgare - Liguster
Lonicero xylosteum - Gemeine Heckenkirsche
Prunus spinosa - Schlehe / Schwarzdorn
Quercus robur - Stieleiche
Rosa canina - Hundsrose
Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball

Hinweise zu Pflanzgrößen und Qualitäten

Es sind verpflanzte Heister von 125 - 150 cm und verpflanzte Sträucher mit mindestem 5 Trieben ab 60 cm Höhe zu verwenden. Baumpflanzungen sind mit 3x verpflanzten Hochstämmen ab StU 14 - 16 cm durchzuführen. Für Baumreihen und Straßenbäume sind Qualitäten ab StU 16 - 18 cm oder größer zu verwenden.

II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (BauO LSA)

§ 1 Einfriedungen und Gestaltung der unbebauten Flächen

Für Einfriedungen die an öffentliche Verkehrsflächen angrenzen, sind (bei Bedarf) Hecken gem. Artenliste zu pflanzen. Eine Kombination mit Maschendraht- oder weitmaschigen Stabmattenzäunen in den Farbtönen grau, grün, oder braun ist zulässig. Darüber hinaus sind Holzzäune mit senkrechter Lattung zulässig. Die Einfriedung hat einen 0,5 m - Abstand zum Straßenbord zu halten. Die Gesamthöhe der Einfriedungen wird auf 1,20 m beschränkt.

Rechtsgrundlagen der Bebauungsplanung

• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 26.04.2022 (BGBI. I S. 674)
• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBI. I S. 1802)
• Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBI. 1 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBI. 1 S. 1802)
• Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) in der Fassung vom 31.07.2009 (BGBI. 1 S. 1295), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBI. 1 S. 3901)
• Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG), vom 29.07.2009 (BGBI. 1 S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18.08.2021 (BGBI. 1 S. 3908)
• Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) in der Fassung der Bekanntmachung (neugefasst) vom 10.09.2013 (GVBI. LSA S. 440,441), zuletzt geändert durch § 71a des Gesetzes vom 18.11.2020 (GVBI. LSA S. 660)
• Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg vom 14.09.2018, in Kraft seit dem 27.04.2019
• Wassergesetz für das Land Sachsen-Anhalt (WG LSA) vom 16.03.2011 (GVBI. LSA 2011, S. 492), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 07.07.2020 (GVBI. LSA S. 372)
• Landwirtschaftsgesetz Sachsen-Anhalt (LwG LSA) vom 28.10.1997 (GVBI. LSA 1997 S. 919), zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.12.20 10 (GVBI. LSA S. 567)